嘉里建设是嘉里建设有限公司 00683的品牌。
　　嘉里建设有限公司 00683

　　公司概括

　　集团主席 黄小抗

　　发行股本(股) 1,444M

　　面值币种 港元

　　股票面值 1

　　公司业务 集团之主要业务为：

　　(1)在香港、中华人民共和国（“中国”）及亚洲太平洋区进行物业发展、投资及管理；

　　(2)物流、货运以及拥有及经营货仓业务；

　　(3)在香港拥有酒店，及在中国拥有及经营酒店业务。

　　全年业绩:

　　截至二零一二年十二月三十一日止年度之集团股东应占净溢利为69.6 亿港元，较二零一一年之53.48 亿港元上升30%。

　　截至二零一二年十二月三十一日止年度之每股盈利为4.84 港元，较二零一一年录得之每股3.72 港元上升30%。

　　业务回顾：

　　尽管面对宏观经济环境的各种变化及挑战，物业业务部门仍再次录得理想成绩，集团深感鼓舞。年度内，集团继续为未来作出投资，积极推展在中国内地和香港的发展项目，在高端物业市场保持着竞争优势。

　　于二零一二年十二月三十一日，集团旗下物业组合（以楼面面积计算）包括发展中物业共4,709 万平方尺（二零一一年：4,580 万平方尺）、已落成之投资物业共985 万平方尺（二零一一年：912 万平方尺）、酒店物业共86 万平方尺（二零一一年：87 万平方尺）及持有作出售用途之物业共137 万平方尺（二零一一年：49 万平方尺）。凭藉此优质物业基础，集团锐意为股东缔造长远的投资价值。

　　中国物业部

　　二零一二年，中国经济温和复苏，但经济活动的节奏于大部分时间仍较缓慢。部门在年度内面对物业市道整体放缓，对管理内地的业务组合持审慎态度，并按计划在内地推展多项综合用途项目的工程，及展开销售活动。

　　部门继续维持优质投资物业组合及土地储备，专注在主要城市的核心地段发展大型综合用途物业。

　　年度内，中国物业部录得营业额27.85 亿港元（二零一一年：18.38 亿港元），按年增加52%。公司股东应占净溢利按年上升37%至12.2 亿港元（二零一一年：8.89 亿港元），其中已计入投资物业公允价值之增加（已扣除递延税项）9.75 亿港元（二零一一年：6.22亿港元）。若撇除投资物业公允价值增加（已扣除递延税项）之影响，部门之公司股东应占净溢利为2.45 亿港元（二零一一年：2.67 亿港元）。

　　投资物业

　　于回顾年度内，集团来自中国已竣工投资物业组合所录得之租金收入及经营溢利分别为9.65 亿港元及5.95 亿港元（二零一一年：分别为8.93 亿港元及6.26 亿港元）。

　　于二零一二年十二月三十一日，集团在内地之公寓、商用及办公室投资物业组合总楼面面积合共526 万平方尺（二零一一年：446 万平方尺）。

　　集团持有40.8%权益之综合用途物业上海浦东嘉里城，整个项目包括酒店、办公室、服务式公寓、商用物业及相关配套设施。项目租务表现强劲，在二零一二年十二月三十一日，零售面积之100%已租出（二零一一年：99%），办公室之出租率亦达到100%（二零一一年：83%）。

　　于二零一二年第一季度竣工之深圳嘉里建设广场二期，总楼面面积约850,000 平方尺。此甲级办公室项目位于深圳福田商业中心区，连同深圳嘉里建设广场一期共三幢办公室大楼，将连接兴建中的广深港客运高速铁路福田站。于二零一二年十二月三十一日，二期项目已租出57%。

　　物业销售

　　年度内，中国内地已落成物业之销售录得营业额15.41 亿港元（二零一一年：7.19 亿港元）。已落成投资物业之销售则带来1.27 亿港元之收入（二零一一年：3.05 亿港元）。年度内之经营溢利为3.4 亿港元（二零一一年：5.07 亿港元），主要来自成都都城．雅颂居一期、上海嘉里华庭二期第二座及上海嘉里不夜城第一期及第二期项目（包括住宅物业卓悦居及企业广场办公大楼）之确认销售。

　　位于成都市之都城．雅颂居项目一期，年内录得营业额13.12 亿港元（二零一一年：零港元），其中4.08 亿港元为本年销售所得，其余为二零一二年前预售所得收入。于二零一二年十二月三十一日，一期已售出905 个单位，占总数49%。集团持有此项目55%权益。

　　位于上海市高尚住宅区华山路的嘉里华庭二期，其中第二座62 个单位拨作出售，于二零一二年十二月三十一日，已售出58 个单位，占总数94%。

　　位于上海市闸北区的嘉里不夜城第二期为综合发展项目，总楼面面积约160 万平方尺。集团持有此项目74.25%权益。于二零一二年十二月三十一日，卓悦居住宅单位已悉数售出，而企业广场之430 个可供出售办公室单位中已售出350 个，占总数81%。

　　发展中物业

　　显示中国未来经济活动的指标向上攀升，物业交易及价格自二零一二年最后一季开始呈现逐步上升的趋势。中国物业部面对充满挑战的经营环境，保持清晰定位。部门专注在主要城市发展综合用途项目，并根据其他个别项目的策略价值作出精选投资，精心打造的优质物业组合将在中长期继续为集团提供增长动力。

　　香港物业部

　　截至二零一二年十二月三十一日止年度内，香港物业部录得营业额122.74亿港元（二零一一年：26.41亿港元）；公司股东应占净溢利则为46.65亿港元（二零一一年：35.24亿港元），其中已计入投资物业公允价值之增加（已扣除递延税项）10.18亿港元（二零一一年：9.09亿港元）。

　　部门营业额主要来自灏畋峰、缙庭山、缙城峰、纪云峰及现崇山之确认销售。部门持续发展及管理优质的物业资产组合，既可从物业销售赚取健康的回报，亦从投资物业取得稳定的经常性收入。

　　在都会繁华地段发展豪宅物业，乃香港物业部门的业务重点。部门将继续善用本身的营运专长，以及在住宅、办公室及商用范畴的市场地位，打造未来发展。部门凭藉在香港拥有的优质土地储备，可充分捕捉市场上的商机，为股东带来可持续的投资价值。

　　投资物业

　　集团在香港的策略性投资物业组合，包括住宅、办公室及商用物业，提供了一个长远的平台，可产生稳定的经常性收益。其中位处罕贵地段的顶级府第物业，为部门租务资产的主要部分，让部门在豪宅市场拥有卓越超群的优势。年度内，在香港的已落成投资物业之租金收入贡献达7.11亿港元（二零一一年：6.48亿港元），带来经营溢利5.47亿港元（二零一一年：4.59亿港元）。

　　于二零一二年十二月三十一日，集团在香港的已落成投资物业组合之楼面面积合共291万平方尺（二零一一年：277万平方尺）。

　　物流业务回顾

　　综览继之前市场气氛普遍乐观，致厂商于二零一一年后期起积极增加库存后，全球进入去库存周期，去年下半年世界各地需求显著下降。消费意欲下跌，令全球零售消费转弱，上游的商品需求亦随之降温。此等因素对物流行业在二零一二年之表现构成一定影响。

　　尽管经营环境充满挑战，年内仍录得公司股东应占溢利（撇除投资物业之公允价值调整）8.15亿港元（二零一一年：7.40亿港元），按年增长10%，成绩令人鼓舞。盈利增长，主要由于营业额大幅增加20%至192.95亿港元（二零一一年：160.34亿港元）。若计入投资物业公允价值调整之2.54亿港元（二零一一年：1.30亿港元），本年度公司股东应占净溢利增长23%至10.69亿港元（二零一一年：8.70亿港元）。

　　作为亚洲领先的物流方案供应商，嘉里物流致力协助客户在亚太区以至全球取得成功。因此，部门持续扩充其旗下资产，现时营运总面积合共逾3,000万平方尺之物流设施，环球网络遍及五大洲超过三十个国家，于大中华及东盟地区拥有最庞大及密集的配送网络和物流枢纽。部门拥有20,000名行业专才和自主研发的资讯科技平台，为客户提供全方位解决方案，服务数以百计的顶尖国际品牌及财富500强企业。

　　综合物流

　　综合物流服务仍是部门的核心业务，并为集团贡献净溢利5.80亿港元（二零一一年：5.07亿港元），按年增加14%。在中国内地及东南亚地区增长带动下，业务分支营业额增加15%至78.98亿港元（二零一一年：68.90亿港元）。

　　业务分支为世界各地的制造商及零售商，提供完善的端对端供应链管理。客户横跨多个行业，包括时尚服饰及精品、电子科技、食品及饮料、快速消费品，及至工业及物料科技、汽车，以及医药保健等。

　　香港

　　香港业务单位凭藉领先市场地位、具竞争力的服务组合和独特的客户基础，在强劲的本地零售市场支持下，持续录得优异表现。部门除了提供专属的仓储和配送服务，亦备有涵盖广泛的增值服务，助客户改善供应链的表现。

　　年度内，部门通过收购泰山保险顾问有限公司（“泰山保险”），进军保险业务领域，进一步扩展业务组合；泰山保险为亚洲客户提供全面性的保险经纪及顾问服务。引进泰山保险对部门具策略意义，可为区内客户提供广泛的保险产品及服务。收购同时可完善部门的全方位服务，提升覆盖面和竞争力。

　　专注中国

　　部门旗下嘉里大通物流有限公司为中国领先的物流营运商，拥有超过900万平方尺的物流设施及135个支部的网络，服务涵盖逾2,600个城镇。

　　受制于全球主要市场需求疲弱，中国的高出口增长自二零一二年开始放缓。然而，中国重新平衡经济发展模式，从以往过度依赖投资和出口主导的生产过渡至内需模式，国内本土消费已成为更重要的经济增长动力。部门不断投资，提升在策略领域的营运能力，故能于经济结构转型中捕捉新的行业商机。

　　为拓展部门的地域及行业覆盖，其位于昆山及重庆的物流中心第二期扩建工程于年度内继续进行；位于郑州、无锡和厦门的新设施亦正在兴建中。

　　昆山第二期设施有助强化部门在汽车业的服务能力，应付当地汽车行业的急速增长。中心包括一座360,000平方尺的定制物流设施，专门为配送汽车零件而兴建，将成为内地全国零配件配送之区域枢纽。此区域零配件配送中心为一家世界顶尖汽车企业定制建造，并将于二零一四年投入营运。

　　位于台湾的嘉里大荣为嘉里物流“三通”运输联网的关键部分。嘉里大荣致力透过服务创新及增值，不断为客户业务带来实际价值。部门早前收购了台湾一家医药及保健物流公司，扩展业务至当地保健市场；该公司随后更改其品牌名称为信速医药物流。

　　面对显著的成本上涨压力，部门锐意寻求提升效益的方法，以维持竞争力。随着物流设施扩展与业务开发，管理层对部门充满信心，继续拓展其于大中华地区的业务。

　　亚洲翘楚

　　亚洲作为商品及服务的主要来源地，影响全球经济大局。年度内，部门信守亚洲翘楚之企业使命，从而在此市场取得显著增长。

　　经过多年的积极发展，泰国和越南成为部门于区内的增长引擎。

　　在泰国，Kerry Siam Seaport的货物处理量持续增长。港口已完成第三期扩建工程，令集装箱吞吐量增加一倍，公司将于未来数年，进一步发展成为东盟国家的重要货运门户。

　　部门亦锐意发展成为泰国汽车行业的主要物流枢纽，因此于罗勇省东海岸工业村收购土地，用于兴建总面积380,000平方尺的物流中心。此专用物流中心邻近兰查邦港口，位置优越，集结超过500家汽车相关工厂。新设施预计于二零一三年第三季竣工。

　　部门于越南建立之全国仓储网络，现已广泛覆盖北部、中部及南部地区。位于Song Than的设施正进行扩建，将于二零一三年上半年增加总楼面面积110,000平方尺，完成后设施总楼面面积将增至超过770,000平方尺。

　　Kerry Asia Road Transport（“KART”）为部门于东盟区内的公路运输网络，年度内推出新的货车运输路线，每周两班次，连接深圳与河内。中国与东盟国家之间的新兴贸易渠道涌现，KART 推出的“零担快递”服务初步连接中国华南工业城镇与越南北部工业区，为船公司和第三方物流公司提供定时班车服务。随着沿线发展新的工商业中心，KART将把此项服务扩展至其他城市。

　　年内部门同时收购Tin Thanh Express之主要权益，以拓展越南的综合物流业务。该公司为越南领先的速递公司，收购后已重新命名为Kerry TTC Express。公司总部设于河内，业务遍及越南超过60个城市，提供全面的物流服务，包括全国及国际快递服务。公司将发展成为此领域的市场领导者。

　　部门位于新加坡的区域物流枢纽已落成，面积合共371,000平方尺。新加坡为嘉里物流建立区域中心的理想地点，设施启用后，将巩固此地的区域角色，助部门提升供应链及物流项目的竞争力。

　　国际货运

　　尽管经济活动普遍低迷，国际货运分支仍能在财政年度内录得骄人升幅。此业务分支的营业额按年上升25%至113.97亿港元（二零一一年：91.44亿港元），经营净溢利亦增加12%至1.04亿港元（二零一一年：9,300万港元）。

　　部门于过去一年积极部署并购计划，以巩固在策略据点的营运实力，提升部门亚洲区内及亚欧货运处理能力，捕捉新的贸易流向。

　　年度内欧洲的经济环境仍然疲弱，但部门在欧洲大陆的国际货运业务却能逆市取得佳绩。部门正与欧洲多国的数家潜在投资目标企业进行洽商，冀能完善欧洲网络。

　　美国出现稳定复苏的迹象，部门目前在洛杉矶、纽约和迈亚密设有办事处，而随着美国逐渐将外判生产从中国移至南美，部门正研究在美洲收购的机会，以捕捉当中商机。

　　在地球的另一端，部门在中国内地的国际货运业务亦持续增长。完成收购北京腾昌国际物流有限公司及上海腾隆国际货运代理有限公司后，部门已成为内地领先的独立空运中性平台，服务主要机场。

　　随着亚洲经济体系日益重要，部门正部署在新市场开拓业务，作为在区内扩展国际货运及无船承运商业务（NVOCC）之据点。因此，部门在年内分别于缅甸和斯里兰卡开设了办事处，令目前覆盖越南、泰国、印度及孟加拉等地的货运网络更完善。在缅甸设立据点，有助部门巩固在大湄公河次区域的营运实力，斯里兰卡则为南亚发展最迅速的航运及物流枢纽之一。

　　嘉里物流将继续推行国际货运业务分支的全球扩展计划，与部门的综合物流专才互为补足。国际货运业务将精心部署，不断壮大，为部门的长远可持续发展作出贡献。

　　物流投资

　　部门的物流投资主要包括持有赤湾集装箱码头25%权益，以及亚洲空运中心15%权益。截至二零一二年十二月三十一日止年度内，由于中国内地出口下降，来自部门物流投资的盈利贡献微跌至1.31亿港元（二零一一年：1.40亿港元）。

　　资讯科技

　　随着部门于二零一一年定下的策略，全球货代系统的实施正进行得如火如荼。直至二零一二年年底，已有九个国家成功在新系统上运作，其余大部分国家亦将按计划于二零一三年陆续推出。至于二零一四年完成整个项目的目标则保持不变。

　　同时，虚拟采购办事处（VBO）系统亦告成功上线。这个具突破性的供应链管理平台将成为部门扩大对客户供应链垂直渗透的一项重要工具，令部门有能力跻身全球高端物流市场的行列。

　　除此以外，两个企业资源计划（ERP）系统已分别于泰国的码头业务及香港的餐饮贸易业务中成功实施。标志着一个崭新的自动化和高效水平。另一方面，随着区域快递业务的开展，一个全新的资讯管理平台亦已启用。

　　业务展望:

　　中国物业部

　　中国内地的物业销售及价格自二零一二年后期起趋向稳定，达至较正常水平，预期正面动力可持续至二零一三年。国家经济复苏渐见成果，物业市道将维持强健势头，发展步伐更形坚稳。同时，部门亦保持警觉，防范现行的宏观调控措施之潜在影响。

　　鉴于限购住房措施已有效打击市场的投机活动，部门相信住宅物业市道整体维持正面。市场积累一定需求，加上供应方面因存货清减而逐步下降，料将推动市场温和向上。集团来年将继续在杭州、天津、成都、沈阳、秦皇岛、唐山、长沙及其他城市推售项目，以配合市场对优质住宅的刚性需求。

　　集团亦会继续在优质投资物业组合的根基上寻求更大发展。中期而言，部门将完成多个综合用途项目，进一步巩固集团的经常性收入基础。部门的办公室、商铺及服务式公寓物业之出租情况均表现理想，并有信心具优势的物业组合可继续带来稳健的租务表现，持续为集团带来可观的收入贡献。

　　对拥有稳固业务基础和财政实力的发展商而言，每次的经济转向都会带来新的商机。集团对中国市场的长远前景抱有信心，将继续适时在具有发展潜力的地点增加土地储备。优质土储将可提供一个长远平台，让股东从内地物业市场的增长中受惠。

　　部门拥有均衡的资产基础，包括一系列发展作销售用途的项目，以及将加入多个主要综合用途项目的投资物业组合。在此基础上，部门占有优势定位，可驾驭市场挑战，并在新增长领域中争取最佳投资价值。

　　香港物业部

　　资金流向及经济状况仍然是影响地产市道的两大因素。香港经济基调良好，社会状况稳定，仍然是区内最具吸引力的投资地点及避风港。故此，预期资金将持续流入本地房地产市场，反映本地长远需求健康，本地房产亦是规避风险的合适资产。

　　部门将如期在香港推展销售活动，并会不时调整销售策略，以回应市况转变。集团有信心其优质物业项目必能吸引寻求长远价值的投资者，以及追求优质生活的置业者。

　　同时，集团之投资物业组合可提供一个长远的收益平台，助集团抵御市场上的潜在风险及挑战。

　　集团的投资物业组合现时包括在鰂鱼涌及九龙东的甲级办公室物业，以及集生活时尚及娱乐于一身的MegaBox，而集团住宅项目的配套商用物业亦正不断增加。集团对投资物业组合中办公室及零售物业的租务表现信心十足。

　　本地物业市道受制于市场趋势及政府的政策措施，然而宏观环境存在低利息、低失业率及住宅供应较紧绌等有利因素，故能引领楼市走向健康及稳定的未来。随着集团继续拓展市场，管理层对香港物业业务的前景抱有信心。

　　物流业务

　　嘉里物流将透过已有业务及收购合并继续增长。作为一家以资产为基础的企业，部门拥有环球物流设施网络及货运车队，助客户开拓成功之路及实现扩展目标。更重要的是，部门已在多个市场及业务范畴内建立增长引擎，支持未来的增长。

　　未来一年，部门将寻求更多合作机会，并积极洽商收购。部门在收购后，会竭尽所能将新业务融入本身的系统，以确保双方的货流、资讯及财务系统完全结合，运作畅顺无误，争取最佳协同效益。

　　部门继续推行国际拓展计划，但另一方面，部门建基于亚洲，营运发展均以此为中心。去年亚洲业务取得显著增长，管理层深感鼓舞。此区在可见未来将维持增长，部门已推展多项扩展及业务计划，以保持此市场的发展动力。

　　在增长放缓及财政不稳的宏观环境下，物流业面对由整体需求缓滞引致的增长减慢，但又不时经历盛衰周期的震动。部门视此为正面的挑战。部门的专业团队拥有提供全方位解决方案的服务方针，全力以赴的态度，在瞬息万变的物流业经营环境中不断开拓。

　　管理层的首要任务，是建立可持续的业务，为股东带来稳定增长及回报。