中国海外发展是中国海外发展有限公司 00688的品牌。
　　中国海外发展有限公司（港交所：0688）是一家在香港交易所上市的地产公司，与中国建筑国际集团（港交所：3311）同是中国海外集团有限公司附属公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。

　　中国海外发展的项目分布在 中国大陆成都、北京、深圳、上海、广州等地区。

　　中国海外发展有限公司在香港注册，主席为孔庆平先生。中国建筑工程总公司透过中国海外集团持有中国海外发展股权。

　　2007年11月7日，恒指服务公司宣布中国海外加入恒生指数成份股（蓝筹股），2007年12月10日起生效。-

　　中国海外发展有限公司 00688

　　公司概括

　　集团主席 郝建民

　　发行股本(股) 8,173M

　　面值币种 港元

　　股票面值 0.1

　　公司业务 集团主要从事物业发展及投资、地产代理及管理、以及财务运作业务。

　　全年业绩:

　　1. 营业额上升 25.8%至港币 645.8 亿元，其中内地房地产发展占 92.0%。

　　2. 股东摊占纯利上升 21.1%至港币187.2 亿元(人民币 151.6 亿元)。

　　3. 每股基本盈利上升 21.2%至港币 2.29 元；每股净资产增加 21.6%至港币 10.7 元。

　　业务回顾：

　　二零一二年，世界经济延续二零一一年的复杂多变又无法突破困境的格局。欧债危机一度加剧并使欧元区经济陷入困境；美国尽管推出了第三次量宽政策，就业和房地产市场未见好转，经济复苏缓慢；中东和亚洲地缘-增添环球经济风险；新兴国家经济受到外围不利经济环境影响，增长动力不足。在通胀威胁解除后，中国央行透过两次下调存款准备金率和两次下调贷款基准利率以增加流动性和促进经济发展。中国出口贸易出现不可避免的下跌，但中央政府 “稳增长” 策略逐步发挥作用，投资、内需重新加速，经济增长在第三季度触底回升，全年经济增长7.8%，高于7.5%的目标。由于受到欧美以及中国经济发展放缓的影响，港澳经济增长明显大幅回落。

　　二零一二年，国家依旧实施较为稳定但依然严厉的房地产调控政策。尽管流动性放宽以及刚性需求强劲，使内地房地产全年整体销售理想，房价在个别城市轻微上升，但行业分化与整合走势更趋明显，品牌开发商表现较好，市场集中度上升。第四季度国内经济出现好转迹象，房地产商融资与之前相比较为顺利，融资成本亦有一定下降，土地交易与住房销售气氛明显好转。

　　年内，在调控常态化和竞争激烈的市场环境下，集团仍能实现销售规模，利润规模理想增长。集团营业额按年增加约25.8%至港币645.8 亿元，净利润按年增加21.0%至港币188.3 亿元(人民币152.5 亿元)。股东摊占纯利上升21.1%至港币187.2 亿元(人民币151.6 亿元) ，其中集团投资物业公允价值变动带来税后净收益约港币29.2 亿元。集团核心利润达到港币158.0 亿元(人民币128.0亿元)，增长21.4%。过去五年(2008-2012)，股东摊占纯利复合增长率为34.7%，连续十年(2003-2012)履行了对股东和投资者每年利润不少于20.0%增长的承诺。

　　地产发展

　　二零一二年，全年销售额 (含合营项目和联营公司销售)再创历史新高并超额完成于八月份上调至港币1,000 亿元的目标，达港币1,115.2 亿元，同比增长28.1%。售出物业之面积达729 万平方米，同比增长逾30.6%。集团加上合营项目全年回收资金超过港币1,000 亿元，年底时收到的物业销售按金为港币581.8 亿元，同比增加73.3%。

　　年内，按“精耕细作，品牌经营”的运营思路，充份发挥“中海地产”品牌优势，准确判断市场的变化，凭藉灵活创新的营销策略，准确把握销售节奏，全年内地地产表现出色，完成销售额港币1,043.2 亿元，同比增长23.2%。

　　随着外围和国内放松流动性，港澳房地产市场气氛活跃，集团抓准机遇，加大港澳两地的销售力度，上半年录得破纪录的港币60.7 亿元销售金额。随着香港政府加大调控房地产的力度，并于10 月推出买家印花税和额外印花税，香港房地产市场开始进入短暂调整期，成交量大跌，但集团全年销售合约金额仍然高达港币72 亿元，增加约2 倍。

　　集团营业额上升 25.8%至港币645.8 亿元（若加上集团摊占合营公司的营业额，总额增加至港币 779.1 亿元，同比增长35.0%）。年内，内地地产(含合营项目)共有楼面面积约700 万平方米的项目竣工，该等项目可结利销售金额为港币395.1 亿元。来自二零一一年底的待售物业销售理想，达97 万平方米，销售金额约为港币219.0 亿元。因此集团全年房地产发展营业额增加24.2%至港币614.1 亿元，而其中内地房地产发展营业额增加22.6%至港币594.4 亿元，毛利率维持于理想的水平，经营溢利因此增加16.8%至港币215.8 亿元。港澳地产发展营业额为港币19.7 亿元；毛利率为54.8%，经营溢利增加50.0%至港币9.3亿元。

　　投资物业

　　由于成都中海国际中心二期竣工，增加约6 万平方米投资物业。年底，集团在港澳和内地拥有已落成投资物业共达52 万平方米。集团整体物业出租情况理想，全年实现租金总收入港币5.8 亿元，同比增加56.8%；分部溢利港币41.5亿元，其中港币36.5 亿元为投资物业之公允价值增加 (计提递延税后净收益约为港币29.2 亿元)。

　　土地储备

　　集团持续密切跟踪土地市场以发掘优质的土地资源。在平衡经济环境及房地产市场趋势、资金能力和开发能力、土地储备以及新项目的素质和成本情况的综合考虑下，作出购买土地的决定。基于集团对中国房地产市场和经济的看好，集团在二零一二年第四季度加强土地补充的力度。年内，集团(不包括中国海外宏洋集团有限公司“中海宏洋”)在内地14 个城市，包括新进入的昆明，共购入19 幅土地，新增可供发展楼面面积662 万平方米，其中集团实际拥有权益为650 万平方米。

　　中海宏洋于内地 6 个城市购入6 幅地块，新增可供发展楼面面积约为368 万平方米。

　　年内，集团在香港以约港币 25 亿元增添鸭脷洲地块，楼面面积约为21,350 平方米。集团于七月份获得与市区重建局合作开发土瓜湾北帝街项目。

　　二零一二年底，集团在内地 26 个城市以及香港和澳门共拥有土地储备约3,510 万平方米，集团实际拥有权益约为3,157 万平方米；中海宏洋土地储备约913 万平方米，实际权益约为778 万平方米。

　　业务展望:

　　宏观经济

　　欧、美等西方先进国家以及日本推出各种经济刺激措施，但金融风暴的根本性问题并未有彻底解决。同时，量化宽松措施使市场资金泛滥，投机活动增加，导致新兴国家受到资产泡沫和通胀的威胁仍然存在。预计于二零一三年，美国经济增长和欧洲主权债务危机有所改善，但全球经济增长缓慢。对全球大部份企业来说，二零一三年仍然面临较大挑战，集团会密切关注国际经济环境变化可能带来的风险和机遇并及时有效应对。

　　受到外围经济环境动荡和放缓的影响，预计今年中国出口贸易不会有太大改善，加上要控制通胀，中央政府会继续采取积极的财政政策和稳健的货币政策。新一届国家领导加大加快对基础设施和服务业的投资，冀进一步扩大内需，使经济见底回升，最终达到稳中求进。港澳经济发展已经跟国内经济紧密连系，预计今年港澳经济增长也可逐步改善。

　　业务发展

　　集团二零一二年的亮丽业绩，充份显示集团的卓越营运能力和品牌优势，集团已做好充分准备，确保在调控常态化的环境下仍然能有优异的表现。中央政府于今年三月初推出(“新国五条”)，印证集团的看法，即是于短期内，中央政府仍可能将严厉的调控政策延续下去。在投资投机受到有效抑压以及房地产行业已作出适度整合下，预计全年房地产市场将会充满活力，行业整体仍然是挑战与机会并存。展望未来，基于房地产行业联动产业众多，对拉动经济的作用明显，政府有可能以财税改革代替行政手段，引领市场重回正轨。集团将充分发挥稳健的财务结构以及多元融资渠道的优势，积极增加财务资源，前瞻性把握投资机会，多种方式吸纳优质土地，在防范风险的同时积极寻找市场机会，确保持续增长，扩大市场占有率，巩固行业内的领先地位。由于新国策要求到2020 年实现GDP 和居民收入的翻番并把城镇化视为实现经济发展方式转变的重点，未来快速的城市化进程将继续推动国内房地产市场，集团对内地房地产的长远发展仍然充满信心。

　　香港、澳门房地产市场方面，预计增加印花税种和税率等措施仅会促使市场作出一些短期调整，整体仍会趋于平稳。集团仍会维持伺机适量扩展港澳地产业务。

　　经营理念

　　集团将继续秉承“慎微笃行，精筑致远”的经营理念，坚持企业务实和诚信的一贯作风，稳中求进。集团还要力争保持旺盛的创新意识，不断巩固和扩大客户和市场资源，创造和发掘客户的潜在需求。而透过建立以客户为中心的核心理念，建立客户的需求和投诉资讯系统，并有效反馈至各营销部门，通过持续改进产品，为客户提供多样化与差异化的住宅精品，最终是将客户的诉求转化为提升产品质量和服务水平的契机。集团将坚持中高端市场精品定位，与企业利益最大化目标相结合的发展模式，以创新为先导，以产品和品牌为重点的核心优势，借助设计、工程管理、营销策划、客户服务以及物业管理各个环节品牌策略的整合实施，巩固并持续加强集团在内地房地产行业的强大不可复制的独特竞争力。

　　品牌经营

　　品牌是企业最有价值的无形资产和竞争工具。集团继续坚持“精耕细作，品牌经营”的方针，提升“中海地产”品牌精品形象。秉持精品意识，精耕细作，精益求精，力争把每一个项目建设成精品和典范。伴随境内外的精品楼盘成功销售，“中海地产”的知名度和美誉度，受到行业内外很高的评价。品牌反映企业的文化包括中海地产对产品高质量的追求，透过持续创新去提供物超所值产品的使命。品牌是集团最基本、最有效的市场竞争优势之一。强势品牌创造信任感，给予消费者品质的保证，愿意支付较高的溢价。因此，产品品质和品牌的提升能减低房价下调的影响，节省不必要的营销费用，“品牌经营”可促使集团获取高于行业的超额利润，实现百年长青基业的长远目标。

　　集团会持续推进品牌建设，有系统地将“中海地产”品牌输入到新的潜力市场和区域，最终把“中海地产”打造成为全国性中高端房地产市场的最佳品牌。

　　持续发展项目

　　集团将贴近市场，适度调节开发速度，把握销售节奏，推出稀缺性强，差异化大的高质量产品，充份利用品牌优势，创新营销推广，加强营销力度，强化现金流管理，实现资产效益最大化。为确保经营规模和利润规模的持续增长并考虑市场情况后，二零一三年预计新开工楼面面积超过1,000 万平方米，在建规模高峰期间将达2,500 万平方米。力争竣工楼面面积900 万平方米，销售金额达到不少于港币1,000 亿元的目标。

　　在香港房地产市场，集团将充分利用国内“中海地产”在高端市场的品牌地位所产生的协同效应，全力推动手头上豪宅项目的销售，同时全力开展西营盘星钻项目的发展和销售工作。

　　优化业务结构

　　集团将继续构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报，增强平衡市场风险能力。集团长远会力争遂步把投资物业盈利比重达到集团盈利的20%，集团正在开发和待开发的商业地产面积达300 万平方米，预计大部份将会于二零一五年全部完成，而其中约一半以上将会保留为集团长线投资物业。

　　集团在济南和沈阳的环宇城购物中心已于十一月推出市场，反应良好。

　　增加土地储备

　　集团将采取沉着应变的策略，按照销售资金回笼的进度，保持适度的投资规模，利用市场每次变化的契机，顺势而为，把握好投资机会，落实多元的优质土地储备策略。预计二零一三年会进入3 至4 个新城市，新增土地可发展楼面面积不少于800 万平方米。

　　截止业绩公告日，集团(不包括中海宏洋)于二零一三年已在国内3 个城市购入3 块土地，可供开发的楼面面积约为147 万平方米；中海宏洋则在国内3 个城市购入3 块土地，可供开发的楼面面积约为146 万平方米。

　　多元化增长模式

　　集团持续努力推动合营和并购等多元增长模式，以加快业务发展速度和扩大发展规模。于年底，集团于合营项目和联营公司共投入资金约达港币233.4亿元。合营项目的效益已逐渐显现，全年的利润贡献增加至约为港币23.0亿元。中海宏洋是集团的联营公司，专注于国内3 - 4线城市并会作为中海地产业务有效的补充，力争高速发展。二零一二年中海宏洋的销售为港币135.2亿元，营业额为港币97.2亿元，净利润约为港币24.9亿元。在调整过集团2010年收购中海宏洋产生并入帐的利润后，仍然能为集团提供约港币3.4亿元的利润。集团的房地产基金，运作正常。

　　行业领先地位

　　中国地域广阔，不同的地域处于不同的经济发展和房地产市场阶段，完善的全国性战略布局能更有效的平衡经济和市场周期性波动带来的风险。集团将继续优化和完善全国性战略布局，积极开拓新的、条件良好的潜力市场。同时为了提升在内地营业额、净利润、品牌价值和产品创新的行业领先地位，集团会继续重视制度以及人力资源建设、资源资讯和风险管理，同时积极努力提高经营和管理能力，全面提升产业的协同效应，积极获取低成本、高价值的土地资源，建立以客户为中心的核心价值观，不停提升产品质素，坚持“过程精品、楼楼精品”的专业精神，保证集团在行业的领先地位。

　　稳健财务管理

　　集团将会进一步加强财务管理，加快销售回款，控制好营销，行政和财务费用；要审慎理财，贯彻“现金为王，以收定支”的资金管理原则；同时，由于预计量化宽松和利息低企的情况今年内仍然维持，虽然集团今明两年在香港的到期银行贷款仅约为港币70 亿元，未来再融资压力不大，集团仍然将会大力扩展融资渠道，充分利用国际、香港的融资平台，并加快资金周转，强化资源保障能力，为集团业务发展提供强而有力的资金支持。今年二月，惠誉评级机构给予公司的投资评级为BBB+，前景稳定，是全球房地产开发公司中最高的评级，彰显了市场对于集团作为中国房地产行业的领导地位和优良信用资质的认可，也有利于进一步透过不断增加长期定息债务改善集团的债务结构。

　　集团继续积极提升和推广 ERP 系统，加强区域、项目的财务，资讯的贯通，强化对各地区业务单位的现金流监控，竭力提高现金流入，适度控制现金流出，有效抗衡流动性短缺带来的风险。

　　经营前景

　　董事局对集团发展前景和自身能力均充满信心，在过去十一年，集团实现纯利复式增长43.6%，而近五年，尽管受到金融风暴和持续的宏观调控政策影响，集团化解风险，迎难而上，持续发展，超额完成既定的经营指标，纯利复式增长仍然达到34.7%，充分彰显了集团的营运能力和品牌优势。二零一三年，尽管预计国内外政治经济环境复杂多变，凭藉稳固的基础，丰富的国际视野和经验，正确的发展战略，全国性均衡布局，领导性的品牌和雄厚资金实力，坚持“慎微笃行，精筑致远”的长期经营理念，透过不断创新，持续提升行业内的独特竞争优势，集团有信心继续保持全国房地产行业领先地位，实现持续稳定、高质量的均衡增长。

　　公司使命

　　集团持续追求打造百年长青基业。坚持兼顾发展空间、激励机制、工作氛围三位一体的人力资源管理体系，坚持诚信、创新、务实、求精，把个人追求融入到企业长期发展之中的核心价值观，最终达到公司、股东、合作伙伴、员工、社会等全面持续增值，和谐共赢。