冠君产业信托 02778

　　公司概括

　　集团主席 罗嘉瑞

　　发行股本(股) 5,714M

　　面值币种 N/A

　　股票面值

　　公司业务 集团主要业务为拥有及投资于赚取收入的香港商用物业，目标为向基金单位持有人提供稳定及持续的分派及达致每基金单位资产净值的长远增长。

　　全年业绩:

　　收入总额于2012年增加6.1%至20.59亿港元。整体物业净收入较去年增加6.6%至16.66亿港元。

　　税后溢利于本年减少至41.60亿港元，主要原因为重估净收益仅为34.35亿港元，较2011年的46.35亿港元为低。

　　业务回顾：

　　花旗银行广场

　　管控措施收紧令营商空间收窄，银行业对写字楼需求疲弱。中环甲级写字楼市场于2012年仍然受压。欧洲债务危机及美国财政悬崖临近，持续为金融市场带来不稳定因素，无助市场气氛。尽管写字楼新供应有限，中环整体空置率于年内有所上升。租金延续2011年的跌势并于年内早段持续调整。但其后受到国内企业加上基金经理及律师事务所在香港设立新办事处的需求所支持，租金的下调速度于去年后期开始有所放缓。

　　因为新租约及续租租约的租金与到期租约的租金大致相若，花旗银行广场的现收尺租(即现有租约的平均租金)于2012年内维持于每平方尺85-86港元。该物业的平均现收尺租于2012年底时为每平方尺85.12港元。花旗银行广场的出租率于年内维持稳定: 年初时为90.4% ， 至年中时为88.7% ， 而到12 月31 日时则为89.1%。2012年的平均出租率为89.0%，较2011年的87.6%为高。花旗银行广场的收入总额因而增加4.5%至12.06亿港元。

　　物业营运开支减少1.5%至2.05亿港元。虽然大厦管理支出增加900万港元，加上地租及差饷支出增加800万港元，另推广费用增加600万港元，但租赁佣金因本年内有较少租约到期而减少2,700万港元，抵销了上述影响。总括花旗银行广场的物业净收入增加5.8%至10.01亿港元。

　　朗豪坊办公大楼

　　除金融业外，香港整体经济动力仍能维持。中环金融区以外各商业区的写字楼需求仍然殷切。加上年内新供应较少，九龙区甲级写字楼市道，包括朗豪坊办公大楼座落的油尖旺地带，于2012年普遍表现强劲。随着从事生活时尚业租户租用更多楼面，朗豪坊办公大楼的出租率由2011年底的96.8% 上升至2012 年12 月31 日的99.2%。

　　续租租金上升，带动现收尺租于2012内稳步上升，由年初的每平方尺27.43港元增加至年底的每平方尺28.36港元。只因年内较少租约到期，共少于总面积的10%，市值租金的增幅尚未能于收入全面反映。办公大楼的收入总额为2.64亿港元，比对2011年为2.54亿港元。物业营运开支轻微减少至4,800万港元，而物业净收入的增幅则略高于收入增长，由2.05亿港元增加至2.16亿港元。

　　朗豪坊商场

　　虽然香港零售销售额于2012 年维持增长，但因为中国内地旅客减少对奢侈品消费， 增长率已较去年有所放缓。由于朗豪坊商场力守中价定位，甚少高价商品，所受影响相对轻微。另外，商场的内地消费者主要为来自华南地区的经常旅客。他们的消费集中于名牌化妆品及中价潮流服饰，而非奢侈品或贵价手表珠宝。年内商场人流持续增长，铺位于亦迹近全部租出。商户争相寻求场内铺位，令业主议租能力大增，并可拣选最具销售增长潜力的零售商。

　　场内商户销售额按年增加12%至每平方尺955港元，带动现收平均尺租由2011年底的每平方尺100.77港元上升至本年底的每平方尺114.89港元。虽然基本租金已不断上升，不过营业额分成租金仍然有所增加，反映商户销售增长率快过其基本租金的增幅。分成租金由2011年的6,400万港元增加48%至2012年的9,500万港元，而后者相当于每月每平方尺24.82港元的收入。

　　商场收入总额维持上升轨迹，由5.32亿港元增加10.8%至5.89亿港元。物业营运开支由2011年的1.20亿港元增加16.2%至1.39亿港元，主要因为租赁佣金因到期租约较多而上升 (商场于2012年共有占面积26%的租约续租，比对2011年只有17%)。物业净收入于2012年增加9.2%至4.50亿港元。

　　业务展望:

　　由于银行业于来年对写字楼的需求会继续疲弱，花旗银行广场的营运仍会面对一定挑战。不过，近月市况似有改善迹象。中国经济增长于2012年最后一季从新加快，加上亚洲股市及债市于过去六个月的强势表现皆预示香港金融活动于来年将加强。集团于2013年初数星期见到租务查询数量上升，当中以中国地区银行及来自中国或海外的基金经理最为活跃。同时，中环区缺乏新供应加上其他商业区极低的空置率皆对租金有所支持。花旗银行广场于2013年只有约占面积12%的租约到期，而其中只有6.6%尚未完成续租，出租率下降的空间较细。2013年到期租约的加权平均现收租金为每平方尺84.23港元，比对去年为每平方尺97.70港元。故此物业维持租金收入不变的可能性会较高。与此同时，集团正不遗余力改善花旗银行广场的设施质素及顾客服务水平，以增强竞争力。

　　九龙区甲级写字楼缺少新供应的情况于2013年将会持续。中国经济增长重拾动力，九龙半岛写字楼需求应维持强劲。因此，集团有信心朗豪坊办公大楼的出租率于来年可维持于高水平。2013年到期租约的加权平均现收租金为每平方尺30.91港元，比对现时市值租金为每平方尺32至40港元。于2013年占面积约60%的租约将因租约到期或租金检讨而按市值重订租金，新订租金较旧租金将应有显著升幅。截至2013年1月底，占面积约25%的租约已完成洽租已签定有约束性的文件，新租金的加权平均增幅为19%。集团因此预计物业于2013年的租金收入应有可观增长。

　　朗豪坊商场于2013年应可继续受惠于畅旺的零售市道。凭藉其优越地点，不断优化的商铺组合及成功的推广活动，朗豪坊商场继续成为各大知名化妆品牌及中档时尚服饰零售商觅铺的热门目标。随着到商场购物的旅客日益增加，于朗豪坊设置销售点的国际时装品牌数目逐渐增加。它们的按尺销售额一般较高，应有助提升商场的未来租值。商场于2012年有占面积26%的租约到期全数续约或转租，基本租金比较旧租约的加权平均增幅为48%;这些租约将于2013年提供不少于3,500万港元的新增基本租金收入。此外，商场于2013年有占面积33%的租约到期。截至2013年1月底，其中占面积20.8%的租约已完成续租或转租。与2012年基数相比，这些租约将于2013年另外提供不少于3,000万港元额外收入;而以全年度计相关额外收入将不少于6,500万港元，并将于2014年全数反映。不过须留意，在提升基本租金之后，用作计算分成租金的基数亦会相应调高。除非租户销售额增长继续超过基本租金的增幅，业主于2013年收取的分成租金有可能会较2012年水平为少。集团预计余下占面积12.2%的租约于未来数月可完成洽租，而其新租金水平亦应有显著增幅。因此，朗豪坊商场的租金收入于2013年应继续有极佳增长。

　　财务方面，集团预计2013年的融资成本将会较高。集团为减低对银行借贷的依赖，已透过发行中期票据取得部分长期定息资金，集团将部份现有负债转为长期及无抵押亦会令利息成本于短期上升，而定息资金的好处将须长远方能显现。此外，虽然香港银行同业拆息应会维持于低水平，集团为现有贷款重新融资时须付的息差将会明显提高。再者，集团在债务于2013年6月初到期融资之前，乘着债券市场资金充裕而提早发行中期票据亦会涉及额外利息开支。计入上述因素，利息支出于2013年预计将会增加。

　　整体而言，因为中环写字楼市场仍未见有明显转势迹象，花旗银行广场于来年的收入或会有下调压力。可幸，朗豪坊办公大楼及商场的强劲租金收入增长应能抵销花旗银行广场收入或会减少的影响。尽管如此，较高的利息成本或会减低可分派收入的增长。集团将继续密切注视市况并探讨不同融资渠道以适量化集团的资本结构及借贷成本。同时，集团会继续积极管理旗下两项优质物业以求取最佳的长期租金收入。